Servizi

Revisione contabile degli atti condominiali

Il revisore condominiale, un nuovo strumento per amministratore e condomini.

La figura del revisore condominiale è stata introdotta dalla legge n. 220 del 2012.

Questa novità è in parte conseguenza del contenuto dell’art. 1130-bis c.c. che disciplina il rendiconto condominiale, da redarsi secondo criteri di chiarezza e trasparenza.

Con l’introduzione di tale articolo (che individua specifiche voci contabili indispensabili nella gestione dell’amministratore da parte di ogni condomino), il legislatore ha sancito la necessità di sottoporre a revisione la documentazione contabile qualora non sufficientemente intelligibile.

Compito del revisore condominiale è quello di verificare la contabilità del condominio per una o più annualità specificamente indicate, su specifico incarico dell’assemblea.

Tale verifica rappresenta una nuova forma di tutela sia nei confronti dei singoli condomini, sia per lo stesso amministratore, nel momento in cui l’esito dei controlli conferma la correttezza del proprio operato. Tutti possono essere chiamati a ricoprire il ruolo di revisore, anche se privi delle necessarie competenze tecnico-contabili e giuridiche e ciò in quanto il legislatore non ha disciplinato i requisiti di una figura così importante. Gli unici requisiti sono pertanto quelli mutuati dal sistema giuridico, ovvero la maggiore età e della capacità giuridica.

Tale lacuna è di difficile comprensione dal momento che la complessità dell’incarico impone la conoscenza di adeguate competenze contabili e giuridiche.

Paradossalmente la revisione effettuata da un condomino privo di particolari requisiti ed approvata dall’assemblea è, a tutti gli effetti, valida, ma porta con se il pericolo di essere una verifica errata ed oggetto di contestazioni.

Se tuttavia la richiesta di revisione contabile è motivata da circostanze che possono dare atto, in futuro, ad un contenzioso, è di fatto opportuno affidare l’incarico ad professionista, che possa dare alla propria revisione, il valore di una perizia, eventualmente da esibire nell’ambito di un giudizio.

Per tale motivo, le figure più adatte ad assumere l’incarico di revisore sembrano essere gli amministratori di condominio.

Amministrazione dei condomini seguendo quanto dettato dalla nuova riforma del condominio (legge 220/2012)

Rappresentanza legale del condominio; esecuzione delle delibere assembleari in materia ordinaria; predisposizione ed invio del rendiconto e del preventivo ordinario con i relativi riparti; riscossione dei contributi spesa; convocazione e tenuta dell’assemblea ordinaria; disciplina dell’uso delle cose comuni e della prestazione dei servizi; cura dei rapporti con la Pubblica Amministrazione inerenti la gestione ordinaria; cura dei rapporti con i fornitori ed i dipendenti del condominio; conservazione dell’archivio dei documenti per i tempi previsti dalla legge in formato digitale e cartaceo; consultazione di tecnici e legali, richiesta preventivi ordinari, ricerca di fornitori; tenuta di rapporti con le proprietà contigue, stipula e/o aggiornamento delle polizze di assicurazione, compimento di quanto previsto dalla legge e dalle vigenti normative in materia ordinaria (R.A., mod. 770, certificazioni uniche, mod. AC). Convocazione di assemblee straordinarie; Convocazione di riunioni straordinarie del Consiglio di condominio; Convocazione di riunioni di Commissioni speciali; Richiesta preventivi per interventi straordinari; Stipula contratti relativi ai lavori straordinari; Registrazione dei contratti relativi ai lavori straordinari; Esplicazione delle competenze amministrative derivanti dall’esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione (come liquidazione dei lavori straordinari, ecc.); Redazione dei consuntivi e piani di riparto per lavori straordinari e richiesta quote condominiali di competenza: Redazione eventuali convenzioni per la regolamentazione dei rapporti con i vicini;

Gestione locazioni

Lo Studio oltre ad occuparsi dell’amministrazione condominiale, offre ai proprietari dei patrimoni immobiliari un servizio chiavi in mano della gestione di affitti e/o locazioni di immobili, unità abitative o commerciali, per uno sgravio totale di oneri e responsabilità del nostro committente.

Lo Studio per la gestione degli affitti e/o locazioni provvede a:

  • Stipulare contratti di locazione;
  • Richiedere agli inquilini i canoni di locazione e gli oneri accessori relativi alle unità immobiliari locate (nei termini previsti dalle normative vigenti) e gli eventuali depositi cauzionali;
  • All’adeguamento dei canoni di locazione secondo gli indici ISTAT annuali;
  • A sollecitare eventuali insoluti, sino all’invio di raccomandata a.r.;
  • Alla predisposizione dei conteggi di conguaglio annuale delle spese della gestione condominiale;
  • All’emissione di estratti conto mensili da inviare alla Proprietà con l’indicazione di quanto incassato dagli inquilini e, se del caso, di quanto speso nel mese in questione;
  • Cura della manutenzione ordinaria dell’immobile;
  • All’invio di disdetta per finita locazione da sottoporre alla firma della Proprietà;
  • In caso di necessità, a seguire l’eventuale azione legale nei confronti dell’inquilino;

Redazione o modifica del regolamento condominiale

Il regolamento condominiale è uno strumento mediante il quale è possibile disciplinare l’uso della cosa comune, la ripartizione delle spese e tutti quegli aspetti che si rendono necessari per evitare il più possibile l’insorgere di controversie tra condomini.

La legge (articolo 1138 del Codice civile) dispone che negli edifici con più di dieci condomini deve essere formato un regolamento che contenga le norme per disciplinare l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. Anche ai complessi condominiali formati da meno di dieci unità è riconosciuta la possibilità di dotarsi di un regolamento, nel rispetto delle più ampie regole generali dettate dalla legge.

I cinque punti fondamentali:

  1. Quando è obbligatorio 
    Il codice civile (art. 1138 comma 1) prevede che il regolamento sia obbligatorio se si superano i dieci condòmini
  2. Cosa deve prevedere
    Il regolamento deve contenere le norme circa l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese e le regole a tutela del decoro
  3. L’iter per la forma assembleare
    Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio
  4. Unanimità per il contrattuale
    Per l’approvazione del regolamento contrattuale è necessaria l’unanimità dei consensi dei condòmini
  5. La tabella millesimale
    Il regolamento, al fine di poter rendere possibili le votazioni deve precisare il valore proporzionale delle singole proprietà